DEFINIZIONE: nella generica e gergale dicitura di “garanzia affitti” confluiscono nella pratica economico-giuridica una piccola serie di distinzioni, che è sicuramente utile comprendere al fine di agevolare al meglio lo sviluppo della trattativa di questa garanzia; infatti, a seconda della percezione del contraente, e soprattutto del beneficiario, possiamo distinguere, a livello primario, due sottocategorie: una garanzia del dare, a tutela del pagamento dei canoni mensili e delle spese condominiali, ed una garanzia del fare, relativa alla riconsegna dei locali in buono stato di conservazione, come previsto normalmente a livello contrattuale, a scadenza del contratto. Pertanto all’interno dello stesso atto di garanzia, potremmo identificare solamente una delle due, o entrambe, a seconda dell’interesse delle parti.

LE GARANZIE DEL DARE

Le sotto-garanzie di questa categoria sono finalizzate al sonno tranquillo del proprietario per tutta la durata del contratto di affitto; queste sotto-garanzie sono la garanzia di pagamento del canone mensile e la garanzia di pagamento delle spese condominiali, i casi più tipici di mancato pagamento; nella pratica quotidiana, in assenza di fideiussione, laddove l’inquilino, per i motivi più disparati, non possa o voglia pagare regolarmente quanto contrattualmente dovuto, il proprietario di casa vede normalmente sfumare il suo credito, con danno economico e spesso anche beffa dell’inquilino, che, nella vacanza di adeguati strumenti giudiziari, gode tranquillamente e gratuitamente il bene altrui per diversi mesi o anni. Il proprietario perde spesso il sonno e vede il fegato ingrossarsi, fino a che arriva il fatidico giorno in cui vede liberare l’appartamento dalla sanguisuga che al momento della stipula del contratto sembrava una persona “perbene”. Nel frattempo, oltre al mancato guadagno, il proprietario deve anche accollarsi le spese condominiali che galoppano mese dopo mese, le imposte sulla casa e le tasse su un canone di affitto che non percepisce. Con buona pace di tutti gli altri attori, tranne la sua. Il limite massimo assicurabile corrisponde a 12 mensilità di canone e spese condominiali.

LA GARANZIA DEL FARE

Come anticipato, a fronte della maggior richiesta relativa alla garanzia di pagamento (dare), viene spesso richiesta (singolarmente o, più frequentemente, come accessorio) la garanzia di buona conservazione dei locali. La prassi del mercato prevede il cosiddetto deposito cauzionale (pari a 3 mensilità), che viene anticipato in denari liquidi dall’inquilino al proprietario; questi lo trattiene per tutta la durata del contratto, magari trasformandolo in deposito postale, bancario ed analoghi strumenti. Stipulando la garanzia affitti, il proprietario ottiene una cauzione da parte del garante, sostitutiva del deposito cauzionale, e l’inquilino non deve pertanto bloccare finanziariamente alcuna somma per l’intera durata contrattuale. L’eventuale escussione avviene ovviamente alla scadenza del contratto.

Tutte queste garanzie vengono emesse all’interno di uno stesso atto di garanzia; quindi, nel caso siano richieste sia le due garanzie di pagamento che la cauzione sostitutiva del deposito, il contratto dovrà riportare una clausola fideiussoria dettagliata, che specifichi le somme assicurande per ogni tipologia di finalità (canone, spese condominiali e buona conservazione locali). Questi valori saranno pedissequamente riportati nell’oggetto della garanzia.

DURATA  E PAGAMENTO DEL PREMIO

I contratti di locazione sono normalmente contratti di durata poliennale, e le garanzie fideiussorie sono richieste per l’intera durata del contratto sottostante. La garanzia viene pertanto emessa per durata poliennale e premio unico anticipato per tutta la durata. Nei casi in cui il valore da garantire sia di una certa entità, per il qual motivo il premio unico anticipato sarebbe molto oneroso per il contraente, è possibile stipulare una garanzia con pagamento del premio annuo.

Soprattutto grazie alla garanzia di pagamento, si ottengono una serie di benefici senza prezzo:

1. Selezione all’entrata: il neo potenziale inquilino, di fronte alla proposta di sottoscrizione del contratto di locazione, si vede presentare l’obbligo di stipulare una garanzia fideiussoria; nel caso non ne capisca nulla, gli viene spiegato il concetto per cui, di fronte ad un mancato pagamento, il proprietario sarà tranquillo perché interverrà il garante in sua vece, e poi questi si rifarà sull’inquilino per riprendere tutto quello che ha pagato, con interessi di mora e spesso spese giudiziarie, sue e del garante. Evidentemente, di fronte ad una prospettiva del genere, l’inquilino si farà un esame di coscienza; e le statistiche confermano che, se l’inquilino sospetta dentro di sé di non pagare qualche mensilità, allora sarà lui stesso a scegliere un altro proprietario che non gli faccia stipulare la fideiussione, sapendo benissimo che se il proprietario difficilmente lo porterà in tribunale, il garante lo farà sicuramente e senza problemi. In conclusione, già semplicemente prospettare ad un potenziale inquilino la stipula di una fidejussione crea una buona selezione all’ingresso. Inoltre, se l’inquilino accetta la fideiussione, dovrà presentare al garante una serie di documenti che verranno passati al setaccio dal garante stesso, verificando insieme sia i precedenti eventuali dell’inquilino che la capacità economico-finanziaria; insomma, sotto la lente d’ingrandimento del garante, si verifica lo scoring del potenziale inquilino, aiutando quindi ulteriormente il proprietario nella migliore scelta.

 

1. Protezione in corso: una volta effettuata la selezione all’ingresso, possono ovviamente succedere problemi ed imprevisti, a causa dei quali l’inquilino si trova effettivamente in difficoltà. Di fronte al sinistro e mancato pagamento di canone e/o spese condominiali, il proprietario, secondo le procedure indicate in garanzia, potrà procedere con l’apertura del sinistro e richiedere l’escussione. Se sul mercato possiamo trovare anche garanzie “a perdita definitiva” (cioè, il proprietario può ottenere il suo credito solo previo “passaggio in giudizio”, quindi solo dopo un certo periodo di tempo), le garanzie normalmente diffuse sono quelle cosiddette “a prima richiesta”; in questo caso, il garante, accertati i mancati pagamenti dell’inquilino, senza andare previamente in giudizio, si sostituisce all’inquilino nel pagamento mancato e si rivale successivamente sull’inquilino in via giudiziale; l’esito è ovviamente scontato: l’inquilino pagherà sia quanto saldato dal garante al proprietario, sia gli interessi di mora, che le spese legali, proprie e del garante, nonché le spese giudiziarie tutte.

Evidentemente questa garanzia è molto appetibile da parte dei proprietari di immobili; sempre più spesso, infatti, si registra il caso degli immobili sfitti, proprio per il fatto che in molti casi oltre al mancato guadagno, il proprietario deve subire anche una serie di costi che hanno effettivamente il profumo della farsa e della beffa insieme.