Affrontiamo con questo breve articolo il tema della postuma decennale indennitaria; una garanzia che discende originariamente dall’art. 1669 del codice civile, poi trasferita alle compagnie assicurative con la legge n. 210/2004. La ratio del codice civile è quella di garantire il compratore di una nuova costruzione in caso di costruzione non a regola d’arte, per i 10 anni successivi al termine lavori. La ratio invece della legge 210 è quella di trasferire la garanzia dal costruttore/venditore ad una compagnia assicurativa, società sul mercato tendenzialmente più longeva di un’impresa edile.

Come sempre, poi, nella realtà, le previsioni normative innescano processi concreti non prevedibili ai diversi livelli delle società umane; per questo motivo si giustificano le considerazioni di cui sotto

POSTUMA DECENNALE: GLI EFFETTI SUL MERCATO

La postuma decennale prevista dalla legge 210/2004 prevede l’obbligo di stipula in carico al costruttore/venditore di una nuova costruzione. Ma… la maggiorparte delle compagnie di assicurazione subordinano l’emissione della garanzia indennitaria alla previa emissione della polizza C.A.R. (costructor all risks), anche se quest’ultima non è obbligatoria. Il legislatore non aveva previsto questa variante. A tuti gli effetti, quindi, spesso il costruttore si trova in difficoltà e non riesce a rogitare la vendita. Per fortuna loro, vi sono poche compagnie disposte ad assumere il rischio della decennale postuma, anche senza previa stipula della C.A.R.; in tal caso però non vengono mai garantite le impermeabilizzazioni, ma non è cosa grave.

Loop: in caso di ristrutturazione ed ampliamento di un immobile pre-esistente, il notaio richiede postuma decennale; il costruttore ne va alla ricerca; le compagnie non sono interessate, a meno che la porzione di ampliamento non sia in quota superiore al 50% dell’unità immobiliare complessiva. Che cosa succede se l’ampliamento è pari al solo 25%? Le compagnie non lo assicurano, il costruttore non vende. Soluzioni: la prima è all’italiana (fantasia), la seconda è travestire la postuma decennale in buona esecuzione lavori di durata decennale, quindi sotto forma di fideiussione; ma non è detto che il secondo caso venga accettato dal notaio; e qui si continua ancora con la fantasia, ma l’immobile non viene certo demolito.

Altro effetto di mercato: committenti vari, in primis amministratori di condominio, hanno mutuato il concetto di postuma decennale anche per importanti lavori di ristrutturazione; ipotizziamo che l’amministratore di un grande edificio urbano disponga una ristrutturazione importante, per qualche centinaio di migliaia di euro; trattandosi di importi certamente rilevanti, il committente può pretendere che vengano rispettati i termini del capitolato. In questo caso, l’unica soluzione perseguibile è la buona esecuzione dei lavori, che però, tanto per cambiare, non è di facile reperibilità sul mercato, trattandosi di buona esecuzione tra privati.